En Thaïlande, un étranger ne peut pas détenir un terrain en pleine propriété. Cette interdiction, inscrite dans le Land Code, pousse la plupart des couples mixtes (un conjoint thaïlandais, un conjoint étranger) à enregistrer le terrain au seul nom du partenaire thaï. Le montage paraît simple, mais il expose le conjoint étranger à une perte totale de sa mise en cas de séparation ou de décès, sauf si des protections juridiques précises sont mises en place avant l’achat.
Contrôles renforcés du Département des terres sur les couples mixtes
Avant de planifier un achat, il faut comprendre le contexte réglementaire récent. En 2026, le Département des terres a significativement durci ses vérifications lorsqu’un conjoint thaïlandais marié à un étranger achète un terrain.
Les agents du Land Office demandent désormais régulièrement des relevés bancaires et un historique de transferts pour vérifier que les fonds proviennent bien du conjoint thaï. Dans certains cas, des entretiens en personne sont organisés. L’objectif : détecter les montages de prête-nom où l’étranger finance l’achat mais n’apparaît nulle part sur le titre.
Ce durcissement a une conséquence directe sur la stratégie d’acquisition. Enregistrer le terrain au nom du conjoint thaï en faisant transiter les fonds depuis un compte étranger ne suffit plus à rendre l’opération légitime aux yeux des autorités. Le couple doit documenter l’origine des fonds et la nature de la transaction avec une rigueur nouvelle.
Usufruit sur le terrain : la protection de base pour le conjoint étranger
Puisque la pleine propriété foncière reste inaccessible, l’usufruit constitue l’outil juridique le plus courant pour protéger le conjoint étranger. Ce droit réel, enregistrable au Land Office, permet d’occuper et d’exploiter le terrain pendant une durée déterminée, indépendamment de la volonté du propriétaire inscrit au titre.
Caractéristiques de l’usufruit en droit thaïlandais
- L’usufruit peut être enregistré pour une durée maximale correspondant à la vie de l’usufruitier. Il s’éteint à son décès, pas à celui du propriétaire du terrain.
- Il est inscrit directement sur le chanote (titre de propriété), ce qui le rend opposable aux tiers, y compris en cas de revente du terrain par le conjoint thaï.
- L’usufruitier peut construire sur le terrain et jouir de la construction. En cas de divorce, le conjoint thaï ne peut pas expulser l’usufruitier sans décision judiciaire annulant le droit.
L’usufruit ne donne pas la propriété du terrain, mais il garantit un droit d’usage solide. Sans usufruit enregistré, le conjoint étranger n’a aucun droit réel sur le terrain.
Copropriété du bien matrimonial : la réforme de 2024
Depuis la loi modificative n°24 du Code civil et commercial (B.E. 2567), entrée en vigueur en 2024, un époux peut demander que son nom soit ajouté comme copropriétaire sur un bien matrimonial sans passer par un divorce. Cette possibilité concerne les biens relevant de l’article 456, notamment l’immobilier matérialisé par un document de titre (chanote, titre de condo).
Pour un couple mixte, cette évolution change la donne sur les condominiums. Un appartement en copropriété, acquis pendant le mariage avec des fonds communs, peut désormais porter les deux noms. Sur un terrain, la restriction du Land Code reste prioritaire : l’étranger ne peut pas figurer comme copropriétaire foncier, même marié.
La distinction entre terrain et condominium est donc centrale. Pour un condo, la copropriété maritale offre une sécurité directe. Pour un terrain avec maison, il faut dissocier le foncier (au nom du conjoint thaï, avec usufruit pour l’étranger) et la construction (qui peut appartenir à l’étranger sous certaines conditions).
Contrat prénuptial thaïlandais et déclaration de fonds propres
Le contrat prénuptial, rédigé et enregistré avant le mariage au moment de la déclaration auprès de l’amphoe (bureau de district), permet de définir la répartition des biens en cas de divorce. En droit thaïlandais, il doit être signé par les deux parties et enregistré simultanément au mariage pour être valide.
Ce que le contrat prénuptial peut protéger
Le prénuptial peut stipuler que les fonds investis par le conjoint étranger dans l’achat du terrain ou de la construction lui seront remboursés en cas de séparation. Il peut aussi classer la maison comme bien propre (sin suan tua) du conjoint qui l’a financée, à condition que les fonds proviennent de ressources antérieures au mariage.
Sans contrat prénuptial, le droit thaïlandais applique le régime légal : les biens acquis pendant le mariage sont des biens communs (sin somros). En cas de divorce, chacun reçoit la moitié. Le terrain reste au nom du conjoint thaï, mais la valeur de la construction ou l’investissement financier de l’étranger peut être réclamé, à condition de le prouver.
Documenter chaque transfert de fonds avec des justificatifs bancaires est la précaution minimale, que le couple ait ou non un contrat prénuptial.
Régime matrimonial français et effet en Thaïlande
Pour les couples dont l’un des conjoints est français, le régime matrimonial choisi en France a un impact indirect. La Thaïlande applique son propre droit foncier sur son territoire, mais un tribunal français saisi lors d’un divorce peut tenir compte du régime matrimonial français pour la liquidation du patrimoine global du couple.
Un régime de séparation de biens en France facilite la distinction entre les apports de chaque conjoint. Un régime de communauté réduite aux acquêts (régime légal français) implique que le bien acquis pendant le mariage est présumé commun, ce qui peut compliquer la situation si le terrain est enregistré au seul nom du conjoint thaï.
Faire établir un contrat prénuptial thaïlandais cohérent avec le régime matrimonial français réduit les risques de conflit de lois. Un avocat spécialisé en droit international privé, consulté avant l’achat, permet d’articuler les deux systèmes.
La protection juridique d’un couple mixte achetant en Thaïlande repose sur trois éléments cumulatifs : un usufruit enregistré au chanote, un contrat prénuptial valide, et une traçabilité bancaire complète des fonds investis. Aucun de ces trois éléments ne suffit seul, et aucun ne compense l’absence des deux autres.
