Faut-il assurer son immeuble de rapport en monopropriété ?

Faut-il assurer son immeuble de rapport en monopropriété ?

Aucune loi n’oblige le propriétaire unique d’un immeuble à l’assurer, contrairement à la copropriété où chaque copropriétaire et le syndicat doivent être couverts en responsabilité civile. Mais en monopropriété, le propriétaire porte seul tous les risques : bâtiment, parties communes, responsabilité envers les locataires et les voisins, pertes de loyers. Sans contrat, un incendie ou un effondrement de toiture peut faire disparaître des années de rendement.

L’immeuble de rapport, acheté entier pour être loué par appartements, attire de nombreux investisseurs : prix au mètre carré souvent plus bas qu’en lots séparés, pas de syndic, liberté pour décider des travaux. Cette liberté a une contrepartie : il n’y a pas d’assurance d’immeuble souscrite par un syndicat, et c’est au propriétaire de tout organiser. Les règles propres à ce cas sont expliquées sur le site Assurance Monopropriété, qui traite de la couverture des immeubles détenus par un seul propriétaire.

Ce que la loi impose, et ce qu’elle n’impose pas

En copropriété, la loi ALUR a ajouté à la loi du 10 juillet 1965 un article 9-1 qui oblige chaque copropriétaire, occupant ou non, et le syndicat des copropriétaires à s’assurer en responsabilité civile. En monopropriété, ce texte ne s’applique pas, puisqu’il n’y a pas de copropriété.

Côté locataires, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 les oblige à s’assurer contre les risques locatifs. Le bailleur peut leur demander chaque année l’attestation et, à défaut, souscrire une assurance pour leur compte et en récupérer le coût. Cette assurance couvre le logement loué, pas le gros œuvre, la toiture, les escaliers ou les réseaux communs.

Reste la responsabilité du propriétaire lui-même. L’article 1244 du Code civil le rend responsable du dommage causé par la ruine de son bâtiment, quand elle résulte d’un défaut d’entretien ou d’un vice de construction. Une chute de tuile sur un passant, un balcon qui cède, une canalisation commune qui inonde la boutique voisine : sans assurance, l’indemnisation sort de la poche du propriétaire. Enfin, la banque qui finance l’achat exige presque toujours une assurance du bien pendant toute la durée du prêt.

Quels sinistres touchent le plus souvent un immeuble entier ?

Les dégâts des eaux font partie des sinistres les plus courants en habitation. Dans un immeuble de rapport, ils prennent une dimension particulière : une fuite sur une colonne commune peut toucher trois ou quatre appartements à la fois, avec des locataires différents et des embellissements à refaire partout. Les autres risques courants :

• Incendie : parti d’un appartement, il peut endommager la structure, la toiture et rendre plusieurs logements inhabitables.
• Tempête et grêle : toiture, cheminées, fenêtres des parties communes.
• Bris de glace : vitrages des parties communes, porte d’entrée, verrière de cage d’escalier.
• Vandalisme et vol : boîtes aux lettres, interphone, portes de cave.
• Catastrophes naturelles : sécheresse et retrait-gonflement des argiles, inondations, couvertes par les contrats dommages lorsqu’un arrêté de catastrophe naturelle est publié.

Un risque financier surprend souvent les investisseurs : la perte de loyers. Après un incendie, les logements peuvent rester vides plusieurs mois pendant les travaux. Les échéances de crédit, elles, continuent.

Locataires, propriétaire : qui couvre quoi ?

Ce tableau montre le principal piège : additionner les assurances habitation des locataires ne couvre pas l’immeuble. Les parties communes, les logements vacants et la responsabilité du bâtiment restent à la charge du propriétaire.

Logements vacants et travaux : deux moments à surveiller

Un immeuble de rapport n’est jamais occupé à 100 % en permanence. Entre deux baux, un appartement vide n’a plus d’assurance locataire, et un dégât des eaux peut y passer inaperçu pendant des semaines. Certains contrats prévoient des conditions particulières lorsque des locaux restent inoccupés longtemps : mieux vaut les lire avant que le cas se présente, et organiser des visites régulières des logements vides.

Les travaux sont l’autre période sensible. Un investisseur qui achète un immeuble à rénover doit prévenir son assureur avant le chantier, car le risque change pendant les travaux. Pour des travaux de structure ou de gros œuvre, l’article L242-1 du Code des assurances impose en outre au maître d’ouvrage de souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier. Elle permet d’être indemnisé rapidement en cas de désordre de nature décennale, sans attendre que les responsabilités des entreprises soient établies.

Le contrat adapté : une couverture de l’immeuble entier

Plutôt que d’empiler une assurance propriétaire non occupant par appartement, la plupart des propriétaires d’immeuble entier souscrivent un seul contrat qui couvre le bâtiment dans sa globalité. Une assurance multirisque immeuble regroupe les dommages au bâtiment, la responsabilité civile du propriétaire et, en option, la perte de loyers ou les honoraires d’expert. C’est aussi plus simple à gérer : un seul interlocuteur, une seule échéance, et pas de discussion entre assureurs pour savoir quel appartement est concerné.

Avant de souscrire, préparez les informations que l’assureur demandera : surface développée, nombre de logements et de locaux commerciaux, année de construction, nature de la toiture, travaux récents, sinistres des dernières années. Un local commercial au rez-de-chaussée, surtout un restaurant, modifie le risque et doit être déclaré.

Assurance-Monopropriete.fr s’adresse justement aux propriétaires d’immeubles entiers, personnes physiques ou SCI, qui veulent comprendre les garanties adaptées à ce type de bien. Le choix du contrat dépend ensuite de l’état du bâtiment, de son usage et de la part des loyers dans l’équilibre financier de l’opération : un immeuble financé à crédit, avec peu de marge, a tout intérêt à inclure la perte de loyers.