Depuis le 1er janvier 2023, la loi interdit la mise en location de logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) si leur consommation dépasse 450 kWh/m²/an. Cette mesure s’applique uniquement aux nouveaux contrats, laissant les baux en cours inchangés.
Toutefois, certains logements classés G restent encore éligibles à la location sous conditions strictes, notamment pour les surfaces inférieures à 12 m² ou dans les zones tendues bénéficiant de dérogations limitées. Les propriétaires sont désormais soumis à des obligations renforcées de travaux et de justification énergétique avant toute relocation.
Logement classé G : comprendre la nouvelle réglementation et ses enjeux
Depuis le 1er janvier 2023, la loi climat et résilience impose un virage net aux appartements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Concrètement, un logement qui dépasse 450 kWh d’énergie finale par mètre carré et par an sort du jeu locatif. Cette règle vise d’abord les passoires thermiques, qui alourdissent la facture énergétique nationale et pèsent sur le climat.
Le DPE n’est plus un document anodin. Il classe chaque bien, de A à G, selon sa capacité à limiter les pertes d’énergie. Les logements estampillés G, tout en bas de l’échelle, cumulent inconfort et charges élevées pour les locataires. Mais désormais, la location devient un privilège réservé aux logements au moins décents sur le plan énergétique. Cette exigence s’inscrit dans une démarche à la fois sociale et environnementale.
Pour le propriétaire, pas question de naviguer à vue. Plusieurs points deviennent incontournables :
- La mise en location d’un logement classé G n’est admise que si la consommation énergétique reste en-dessous du seuil fixé par la loi.
- La condition de décence du bien s’apprécie selon des critères stricts, avec la performance énergétique en ligne de mire.
- La note DPE doit apparaître dans chaque annonce et au moment de la signature du bail, sous peine de sanctions.
Le contexte change profondément. Les logements classés G se déprécient sur le marché, et la pression monte pour les propriétaires. Cette transition ne concerne plus seulement les agences immobilières : elle modifie les codes de la location, bouscule les habitudes et impose de nouveaux standards.
Quelles conséquences concrètes pour les propriétaires et les locataires ?
La nouvelle réglementation sur la location des logements classés G redéfinit la donne pour tous. Pour les propriétaires-bailleurs, la sanction tombe rapidement : tout contrat de location signé après le 1er janvier 2023 pour un bien dépassant le seuil de 450 kWh expose à la nullité du bail. En pratique, un logement jugé non conforme peut entraîner l’annulation du contrat à l’initiative du locataire, qui peut saisir la commission départementale de conciliation ou même un juge.
Du côté des locataires, la situation évolue aussi. Un locataire en place qui découvre des écarts par rapport aux critères de décence énergétique peut exiger que le propriétaire engage des travaux, voire demander une révision à la baisse du loyer pendant le bail. La reconduction tacite du contrat n’offre plus de filet de sécurité au propriétaire si le logement reste en queue de classement. Pour les baux signés avant la réforme, mieux vaut se préparer : lors du renouvellement, les règles s’appliqueront sans ménagement.
Le DPE réalisé et valable devient alors un véritable outil de pilotage. Les bailleurs qui anticipent et investissent dans la performance énergétique protègent la valeur de leur bien, alors que ceux qui temporisent risquent de voir leur rentabilité s’éroder. Les locataires, eux, gagnent une nouvelle marge de manœuvre : ils sont en droit d’exiger un logement décent, sans attendre une longue procédure.
Ce dispositif n’est pas qu’un effet d’annonce. Il pousse à la rénovation, décourage l’attentisme et redistribue les cartes du marché locatif. Désormais, le rapport entre propriétaire et locataire s’articule autour de la performance énergétique du bien.
Solutions et démarches pour continuer à louer un appartement classé G en toute légalité
Le cadre légal se resserre, mais certaines pistes existent pour les propriétaires motivés à maintenir la mise en location d’un logement classé G. Avant tout, il faut disposer d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) à jour et conforme. Ce document, longtemps négligé dans les transactions, devient indispensable pour évaluer la consommation d’énergie finale et envisager les solutions.
Priorité aux travaux de rénovation énergétique
Pour sortir du classement G, il n’y a pas cinquante chemins : il faut envisager des travaux de rénovation ciblés. Isolation des parois, changement des fenêtres, modernisation du chauffage… chaque action permet de réduire la consommation et d’améliorer la performance du bien. Atteindre une classe supérieure est souvent possible, à condition de planifier les interventions.
Voici les étapes incontournables pour structurer la rénovation :
- Faire réaliser un audit énergétique pour déterminer quelles améliorations auront le plus d’impact
- Explorer les aides et financements dédiés à la rénovation énergétique : MaPrimeRénov’, éco-PTZ, certificats d’économie d’énergie…
- Archiver tous les justificatifs de travaux de rénovation énergétique pour répondre à un éventuel contrôle
Dans certains cas, une interdiction de location peut admettre une dérogation. Toutefois, cela reste rare et concerne surtout les logements destinés à être démolis ou à subir une transformation majeure. Pour l’immense majorité des biens, la rénovation reste la seule voie viable. Le marché locatif ne tolère plus la consommation énergétique excessive : l’heure est à l’action.
À l’heure où la performance énergétique s’impose comme un critère de choix, chaque bailleur doit arbitrer, investir, parfois se réinventer. Le marché ne laisse plus beaucoup de place à l’improvisation. Reste à voir qui relèvera le défi, et qui préfèrera passer le relais.
