5 000 euros. C’est le montant maximal de l’amende que l’on risque, parfois pour un simple oubli administratif. Qu’il s’agisse d’une villa sur la Côte d’Azur, d’un studio à Strasbourg ou d’une chambre sous les toits de Paris, toute location saisonnière commence par un passage obligé devant la mairie. Même un hébergement loué quelques week-ends par an n’y échappe pas. À Paris et dans bien d’autres villes, impossible de publier une annonce sans numéro d’enregistrement. La règle est claire : pas de déclaration, pas de location légale.
La fiscalité, elle, varie selon le statut du propriétaire et la nature du logement. Les régimes déclaratifs changent en fonction des recettes encaissées. Certaines villes ajoutent leur propre couche : la taxe de séjour, collectée puis reversée par le loueur, s’invite dans le calcul final.
Location saisonnière : ce que la loi impose vraiment
Oublier la légèreté des plateformes : la location saisonnière, en France, s’inscrit dans un cadre réglementaire rigoureux, surtout dans les grandes métropoles comme Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Nice ou Strasbourg. Dès qu’il s’agit de louer un meublé de tourisme, plusieurs obligations s’imposent, avec des règles différentes selon que le logement constitue la résidence principale ou secondaire. Pour la résidence principale, la limite est fixée à 120 jours par an, sauf circonstances exceptionnelles justifiées. Résidence secondaire ? Les exigences montent d’un cran.
Avant toute location, impossible d’y couper : la déclaration préalable auprès de la mairie est non négociable. Cette étape concerne tous les biens proposés en location saisonnière, même pour quelques nuits. Dans de nombreuses communes, une autorisation préalable est requise, assortie d’un examen du changement d’usage. Paris, en particulier, applique ce contrôle avec une vigilance constante. Les plateformes ne dictent pas la loi : la mairie conserve la maîtrise sur la transformation des logements d’habitation.
Voici, de façon précise, les principales obligations à connaître :
- Déclaration préalable : elle concerne toute commune, sans exception
- Changement d’usage : exigé dans les villes de plus de 200 000 habitants et celles ayant adopté ce dispositif
- Numéro d’enregistrement : doit obligatoirement figurer sur chaque annonce sous peine de sanction
- Respect du règlement de copropriété : une clause d’habitation bourgeoise peut interdire la location meublée de courte durée
Le code du tourisme impose aussi de mentionner explicitement le statut de « meublé de tourisme » dès la publication d’une offre, sur Airbnb comme ailleurs. Le non-respect de ces obligations expose à une sanction supérieure à 5 000 euros. Avant toute démarche, mieux vaut éplucher le règlement de copropriété pour s’assurer qu’aucune clause restrictive ne s’y glisse. À Paris, cette précaution évite bien des déconvenues. En matière de location saisonnière, le cadre légal ne tolère pas l’à-peu-près.
Comment déclarer son logement et obtenir un numéro d’enregistrement sans se tromper
La première étape : se connecter sur le site de la mairie du logement concerné. Paris, Lyon, Nice, Bordeaux, Strasbourg… chaque grande ville dispose d’un service en ligne dédié à la déclaration de location saisonnière. Sur ce portail, il faut remplir un formulaire : adresse précise, type de logement, capacité d’accueil, périodes de location. Selon le cas, l’administration peut exiger un justificatif de propriété ou de bail.
Pour récupérer le numéro d’enregistrement, il suffit de suivre les instructions du service municipal : la délivrance est souvent automatique une fois la déclaration effectuée. Ce numéro doit impérativement figurer sur chaque annonce, y compris sur Airbnb ou toute autre plateforme d’intermédiation. Particulier ou professionnel, la règle s’applique à tous. Si la commune impose une autorisation préalable ou un changement d’usage, il faut alors constituer un dossier : règlement de copropriété, description détaillée du bien, attestation de conformité aux normes de sécurité.
D’autres formalités peuvent s’ajouter. Pour viser un classement en meublé de tourisme (une étoile ou plus), il faut s’adresser à un organisme accrédité par Atout France. Ce classement n’est pas qu’un label : il simplifie le traitement fiscal et peut donner droit à certains abattements spécifiques. Si l’activité locative prend une dimension professionnelle, pensez à l’inscription à l’INPI ou à l’obtention d’un numéro SIREN/SIRET. Miser sur la transparence, c’est se prémunir contre les mauvaises surprises lors d’un contrôle et garantir la légalité de son offre.
Gérer ses revenus locatifs : astuces pratiques pour rester dans les clous
Optez pour le bon régime fiscal
Le choix du régime fiscal structure la gestion des revenus locatifs. Deux options principales existent : le micro-BIC et le régime réel. Le micro-BIC accorde un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes, qui grimpe à 71 % si le bien est classé meublé de tourisme. Le régime réel, quant à lui, permet de déduire toutes les charges : intérêts d’emprunt, travaux, gestion, assurance, frais d’entretien. Pour décider, il faut évaluer précisément ses dépenses et la rentabilité du projet.
Déclarer ses revenus, mode d’emploi
Chaque année, les revenus locatifs sont à reporter dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Il s’agit d’indiquer le montant brut sur la déclaration complémentaire (formulaire 2042 C PRO). Avec le micro-BIC, l’abattement s’applique automatiquement, sans justificatif à fournir. En régime réel, il est indispensable de conserver toutes les factures : un contrôle fiscal n’est jamais à exclure.
Voici quelques situations à connaître pour ne pas commettre d’impair :
- Les locations de la résidence principale peuvent être exonérées si le loyer reste modéré (plafond fixé par décret) et si le locataire y séjourne temporairement.
- Pour une résidence secondaire, il n’existe aucune exonération automatique : chaque revenu doit être déclaré.
La taxe de séjour doit être collectée et reversée, sauf si la plateforme (Airbnb, Abritel) s’en charge en amont. La taxe d’habitation reste due sur chaque résidence secondaire ; la taxe foncière concerne tous les biens. Il vaut mieux adapter son organisation selon la ville où se trouve le logement, Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Strasbourg : chacune affine ses règles en matière de déclaration et de fiscalité.
La location saisonnière ressemble à une aventure à plusieurs niveaux : administrative, fiscale, réglementaire. Pour qui s’y prépare sérieusement, l’expérience reste payante. Pour les autres, le risque de faux pas n’est jamais loin. La transparence, elle, finit toujours par ouvrir plus de portes qu’elle n’en ferme.
